Χρηστάκης Πατσαλίδης: Ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για αγορά ακινήτων

Την πολιτική της Τράπεζας Κύπρου για τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων αναλύει στη συνέντευξή του ο αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος και διευθυντής Διεύθυνσης Λειτουργικών Εργασιών, Χρηστάκης Πατσαλίδης.

«Πέρα από τις παραδοσιακές αναδιαρθρώσεις, έχουμε δημιουργήσει αρκετά νέα εργαλεία, όπως την ανταλλαγή ακινήτων έναντι χρέους. Οι πελάτες βρίσκουν αυτές τις ευκαιρίες αρκετά ελκυστικές και έχουν προχωρήσει, πάντα με δική τους βούληση, σε ανταλλαγές που ξεπερνούν το €1 δισ. ευρώ». Σημειώνει ότι εντός των ημερών θα αποσταλούν επιστολές για διενέργεια πλειστηριασμών σε όλες τις πόλεις για το Φθινόπωρο. Όσον αφορά την εκποίηση πρώτων κατοικιών, ο κ. Πατσαλίδης επισημαίνει ότι αυτές οι οποίες θα μπουν στο στόχαστρο «σίγουρα θα είναι καταφανώς πολυτελείς».

Ο αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος αναφέρει: «Νομίζω πως ουδείς ανέμενε πως η Κύπρος θα κατακλυζόταν από funds. Παρά ταύτα, υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για αγορά ακινήτων που προέρχεται από ιδιώτες και θεσμικούς επαγγελματίες επενδυτές καθώς και από εξειδικευμένα ταμεία (funds)». Ως τράπεζα, σημειώνει, «θεωρούμε ζωτικής σημασίας την προσέλκυση νέων ξένων επενδύσεων στην Κύπρο και καταβάλλουμε στοχευμένες προσπάθειες προς την κατεύθυνση αυτή. Το αγοραστικό ενδιαφέρον εστιάζεται σε τουριστικά/ξενοδοχειακά συγκροτήματα καθώς και σε εμπορικά και άλλα ακίνητα που παρουσιάζουν απόδοση ενοικίου ή μικτή ανάπτυξη (πωλήσεις -ενοίκια- επιχειρηματική δράση)».

Της Θεανώς Θειοπούλου

 

Ποια είναι η πολιτική της Τράπεζας για μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων πέραν από τις αναδιαρθρώσεις;

 

Παρά τη σαφή αποκλιμάκωση των προβληματικών δανείων κατά το τελευταίο διάστημα -2 δισ. ευρώ ή 18% του συνόλου το πρώτο εξάμηνο του έτους, με την τάση αυτή να συνεχίζεται- το ύψος των δανείων που παρουσιάζουν καθυστέρηση παραμένει σε ανεπίτρεπτα υψηλό επίπεδο. Πολιτική μας είναι, για να το θέσω όσο πιο απλά γίνεται, να διατηρήσουμε τους αυξημένους ρυθμούς των αναδιαρθρώσεων, διατηρώντας, όμως, και την ποιότητα των αναδιαρθρώσεων, των οποίων στόχος είναι να επιστρέψουν οι πελάτες στη βιωσιμότητα.

 

Οι ίδιες οι αναδιαρθρώσεις ξεπερνούν από τον Μάρτη του 2013 τα 7,5 δισ. ευρώ

 

Η Τράπεζα όμως στόχευσε, αμέσως, στην ενίσχυση του παραδοσιακού της ρόλου ως αιμοδότη της κυπριακής οικονομίας, αφού μόνο με την οικονομική ανάπτυξη και την απασχόληση θα μπορούσαν να αποκτήσουν νόημα οι αναδιαρθρώσεις και να επιτευχθεί, όπως αναφέρετε, η μείωση των προβληματικών δανείων. Από την αρχή της κρίσης, η τράπεζα παραχώρησε νέα δάνεια πέραν του 1 δισ. ευρώ, αυξάνοντας σημαντικά το μερίδιο αγοράς της, από 37% σε 42%.

 

Μαζί όμως με την παραχώρηση νέου δανεισμού, διαφάνηκε εξ αρχής πως σημαντικό στοιχείο θα ήταν και η μείωση των δανειστικών επιτοκίων. Γι’ αυτό και μειώσαμε τα βασικά δανειστικά επιτόκιά μας πέντε φορές από την αρχή της κρίσης, πρωτοστατώντας στη μείωση που καταγράφηκε σε ολόκληρο το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου. Οι πέντε μειώσεις επιτοκίων είχαν ως αποτέλεσμα ένα ουσιαστικό όφελος πέραν των 150 εκατ. ευρώ για τους πελάτες μας. Ανακουφίστηκαν έτσι, με απτό τρόπο, νοικοκυριά και επιχειρήσεις με αποτέλεσμα να παρατηρούμε στους πελάτες μας επιστροφή στη βιωσιμότητα όπου αυτό ήταν δυνατό, αλλά και ενίσχυση της απασχόλησης.

 

Την ίδια στιγμή, πέρα από τις παραδοσιακές αναδιαρθρώσεις, έχουμε δημιουργήσει και αρκετά νέα εργαλεία, όπως την ανταλλαγή ακινήτων έναντι χρέους. Οι πελάτες βρίσκουν αυτές τις ευκαιρίες αρκετά ελκυστικές και έχουν προχωρήσει, πάντα με δική τους βούληση, σε ανταλλαγές που ξεπερνούν το 1 δισ. ευρώ. Πρόκειται για μια σημαντική ανακούφιση για τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις.

 

Δεν θα ήθελα να παραβλέψω, επίσης, και τις ξένες επενδύσεις που έχουμε προσελκύσει στην Κύπρο. Η τράπεζα, έχει λειτουργήσει ως καταλύτης για την προσέλκυση ενός ποσού πέραν των 350 εκατ. ευρώ που διοχετεύτηκε σε κυπριακές επιχειρήσεις, διευκολύνοντας την προσπάθειά τους να γυρίσουν σελίδα, να ανακάμψουν και να ανοίξουν νέες θέσεις εργασίας.

 

Στην περίπτωση που η ΕΚΤ ζητήσει όπως η τράπεζα διενεργήσει μεγαλύτερες προβλέψεις έναντι των επισφαλών απαιτήσεων κρίνοντας ότι δεν είναι αρκετές, πόσο θα επηρεάσει την κερδοφορία;

 

Είμαστε, φυσικά, σε διαρκή διάλογο με την εποπτική αρχή για αυτό το θέμα. Την ίδια στιγμή, όμως, η διαμόρφωση προβλέψεων αποτελεί ένα από τα πιο ουσιαστικά μέτρα με τα οποία μια τράπεζα προστατεύει τον εαυτό της, τους μετόχους της και τους πελάτες της από πιστωτικούς κινδύνους. Με αυτό τον τρόπο, η διαμόρφωση αυξημένων προβλέψεων αποτελεί μια συνετή πολιτική για τις τράπεζες, έστω και εάν επιβαρύνουν την κερδοφορία.

 

Προς το παρόν δεν είδαμε να υπάρχει το αναμενόμενο ενδιαφέρον για αγορά ακινήτων μέσω εκποιήσεων. Αυτό συμβαίνει γιατί δεν υπάρχουν «φιλέτα» προς πώληση ή οι εν δυνάμει αγοραστές εκτιμούν ότι οι τιμές θα μειωθούν κι άλλο;

 

Η αγορά ακινήτων έχει μόλις πρόσφατα αρχίσει να ανεβάζει ρυθμούς, αφού υπάρχει ακόμα μια σχετική επιφυλακτικότητα. Από την άλλη, οι πρώτες εκποιήσεις εξελίχθηκαν όπως αναμενόταν από τους φορείς της αγοράς, αλλά και σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της τράπεζας. Τα δύο στοιχεία που αναφέρετε, ισχύουν εν μέρει. Δεν θα πρέπει να μας διαφεύγει ότι των εκποιήσεων, που είναι η έσχατη των επιλογών για μια τράπεζα, προηγούνται οι αναδιαρθρώσεις και η συναινετική ανταλλαγή ακινήτων έναντι χρέους. Θεωρούμε ότι με την εδραίωση της διαδικασίας ως εργαλείου είσπραξης χρεών, αλλά και ως πηγή εξεύρεσης ακινήτων θα συνεχίσει να αυξάνεται το ενδιαφέρον.

 

Πότε θα αρχίσει να στέλνει επιστολές η τράπεζα για εκποιήσεις που αφορούν νέες υποθέσεις;

 

H Τράπεζα αποστέλλει και θα συνεχίσει να αποστέλλει τέτοιες επιστολές όπου εκτιμά ότι δεν υπάρχει βιώσιμη λύση ή ο πελάτης είναι μη συνεργάσιμος και πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις που εμπεριέχονται στη νομοθεσία. Υπάρχουν ήδη προγραμματισμένοι πλειστηριασμοί για τον Αύγουστο σε Λάρνακα και Αμμόχωστο κι εντός των ημερών θα αποσταλούν επιστολές για διενέργεια πλειστηριασμών σε όλες τις πόλεις για το Φθινόπωρο. Και σε αυτή τη διαδικασία η τράπεζα παραμένει πιστή στην κοινωνική της πολιτική προστατεύοντας τις ευπαθείς ομάδες.

 

Βλέπουμε ότι υπάρχουν εκποιήσεις πολυτελών κατοικιών οι οποίες είναι πρώτη κατοικία. Από ποια τιμή και άνω θα βλέπουμε να βγαίνουν σε πλειστηριασμό;

 

Μέχρι στιγμής εκποιήσεις γίνονται για ένα μικρό αριθμό παλιών τερματισμένων υποθέσεων κι αφορούν γη κι εμπορικά ακίνητα. Σε περιπτώσεις όπου ο πελάτης δεν ανταποκρίνεται, η Τράπεζα ενδέχεται να αρχίσει διαδικασία εκποίησης περιλαμβανομένης και της πρώτης κατοικίας. Η απόφαση για την έναρξη της διαδικασίας εκποίησης λαμβάνει υπόψη όλα τα δεδομένα του πελάτη, το είδος των ακίνητων που είναι υποθηκευμένα, ενώ κατά τη διάρκεια της διαδικασίας διερευνώνται πάντοτε εναλλακτικές συναινετικές λύσεις που μπορεί να υπάρχουν και να υιοθετηθούν. Όσον αφορά στις πρώτες κατοικίες οι οποίες θα μπουν στο στόχαστρο, αυτές σίγουρα θα είναι καταφανώς πολυτελείς.

 

Οι εκποιήσεις λειτουργούν ως μοχλός πίεσης για τους στρατηγικούς κακοπληρωτές. Πόσες περιπτώσεις οδηγήθηκαν σε συμφωνία λίγο πριν από την εκποίηση;

 

Οι πρώτες ιδιωτικές εκποιήσεις ολοκληρώθηκαν περί τα τέλη Ιουλίου και είναι πολύ πρώιμο σ’ αυτό το στάδιο να εξαγάγουμε ασφαλή συμπεράσματα. Δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι στην συντριπτική τους πλειοψηφία οι περιπτώσεις αυτές είναι παλιές και άρα το ενδιαφέρον από την πλευρά του δανειολήπτη είναι μειωμένο (ή έχει εκλείψει). Είναι όμως βέβαιο ότι η εισαγωγή της σχετικής νομοθεσίας έχει βοηθήσει στην αντιμετώπιση του φαινομένου του στρατηγικού κακοπληρωτή, που ζει σε βάρος της κοινωνίας, των φτωχών, των καταθετών και των φορολογουμένων. Αυτοί οι πελάτες, όλο και πιο λίγοι, αδικούν τους υπόλοιπους, αλλά και τους ανθρώπους εκείνους που είδαν σημαντικό μέρος των καταθέσεών τους να μετατρέπεται σε μετοχές.

Εντός της Ευρωζώνης σύσταση μητρικής μετά το Brexit

Πόσο αλλάζουν τα σχέδια της Τράπεζας Κύπρου για εισαγωγή στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου λόγω Brexit; Η μητρική εταιρεία που θα δημιουργηθεί (holding company) θα βρίσκεται τελικά στην Αγγλία που είναι εκτός Ευρώπης ή σε άλλη χώρα της Ευρωζώνης;

Σε συνέχεια του αποτελέσματος του δημοψηφίσματος για Brexit, η Τράπεζα παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις και στο παρόν στάδιο τα σχέδια για εισαγωγή στη premium κατηγορία του Χρηματιστηρίου του Λονδίνου παραμένουν αμετάβλητα. Αυτό που έχει αλλάξει στους σχεδιασμούς είναι ότι η Τράπεζα εστιάζεται πλέον σε αξιολόγηση χωρών εντός της Ευρωζώνης για σκοπούς σύστασης της μητρικής εταιρείας. Η Τράπεζα διαβουλεύεται με τους συμβούλους της, τους μετόχους της και άλλα ενδιαφερόμενα μέρη για το θέμα αυτό. Η εισαγωγή σε ένα διεθνές χρηματιστήριο αναμένουμε ότι θα ενισχύσει την προβολή του Συγκροτήματος και την εμπορευσιμότητα της μετοχής του, ενώ η ευρύτερη πρόσβαση στις διεθνείς αγορές κεφαλαίου θα βοηθήσει το Συγκρότημα να διαδραματίσει σημαντικό ρόλο στην ανάκαμψη της κυπριακής οικονομίας.

Η μείωση ELA είναι απόδειξη ότι πετυχαίνουμε τους στόχους

Τα σχέδια για το Λονδίνο είναι μέχρι τέλος του έτους. Μια Τράπεζα που έχει ELA στα βιβλία της κατά πόσο είναι ένα στίγμα που αποτρέπει τους νέους επενδυτές. Το ζήτημα όμως δεν είναι μόνο η στατική εικόνα της ύπαρξης χρηματοδότησης μέσω ELA, αλλά και η πορεία την οποία έχει διαγράψει η Τράπεζα. Οι επενδυτές δεν αγνοούν το γεγονός ότι η Tράπεζα έχει επιδείξει ξεκάθαρα πως θέλει, πως μπορεί και πως συνεχίζει να αντιμετωπίζει αποτελεσματικά αυτό το πρόβλημα.

Το ερώτημα που τίθεται είναι, «ποιες είναι οι προοπτικές μιας Τράπεζας που μέσα από αντίξοες και πρωτοφανείς συνθήκες κατάφερε να μειώσει τον ELA από 11.4 δισ. ευρώ σε 2,0 δισ. ευρώ μέσα σε μόλις τρία χρόνια;» Ο επενδυτής διαμορφώνει προσδοκίες σχετικά με την επένδυσή του, βασιζόμενος σε ό,τι παρατηρεί το τελευταίο διάστημα. Και, αυτό που παρατηρεί είναι πως αυξάνονται οι καταθέσεις (οι καταθέσεις αυξήθηκαν πέραν των 600 εκατ. ευρώ το δεύτερο τρίμηνο του 2016) και πως ο ELA μειώνεται με σταθερούς ρυθμούς, χωρίς επιβράδυνση.

Επαναλαμβάνω πως θέλουμε, μπορούμε και συνεχίζουμε σε αυτή την πορεία. Να «κλείσω» όμως με τονELA, εφόσον θέτεται η συγκεκριμένη ερώτηση. Ο ELA σήμερα δεν αποτελεί στίγμα για την Τράπεζα. Αντίθετα, είναι πλέον σύμβολο υπερηφάνειας για μας και απόδειξη προς τους επενδυτές μας πως η Τράπεζα αυτή καταφέρνει να επιτυγχάνει τους στόχους της. Η καθοδική του πορεία αντικατοπτρίζει τους κόπους των συναδέλφων και την ανάκτηση της εμπιστοσύνης και της δύναμης που επέδειξε ο κυπριακός λαός μπροστά στα δεινά μιας κρίσης που δεν του άξιζε. Αναμένουμε πως σύντομα ο ELA δεν θα είναι πια μαζί μας.

Έχουμε καταρτίσει σχέδια δράσης για τη διάθεση των ακινήτων

Τελικά τα funds, τα οποία όλοι πίστευαν ότι θα αγόραζαν περιουσίες, γιατί δεν ήρθανε στην Κύπρο; Με τις επαφές που έχετε για τι είδους ακίνητα ενδιαφέρονται;

Νομίζω πως ουδείς ανέμενε πως η Κύπρος θα κατακλυζόταν από funds. Παρά ταύτα, υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για αγορά ακινήτων που προέρχεται από ιδιώτες και θεσμικούς επαγγελματίες επενδυτές καθώς και από εξειδικευμένα ταμεία (funds). Όπως ανέφερα προηγουμένως, ως Τράπεζα θεωρούμε ζωτικής σημασίας την προσέλκυση νέων ξένων επενδύσεων στην Κύπρο και καταβάλλουμε στοχευμένες προσπάθειες προς την κατεύθυνση αυτή. Το αγοραστικό ενδιαφέρον εστιάζεται σε τουριστικά/ξενοδοχειακά συγκροτήματα καθώς και σε εμπορικά και άλλα ακίνητα που παρουσιάζουν απόδοση ενοικίου ή μικτή ανάπτυξη (πωλήσεις – ενοίκια – επιχειρηματική δράση).

Η Τράπεζα συγκεντρώνει ακίνητα στον ισολογισμό της αλλά έχει περιορισμένη διάρκεια που μπορεί να τα κρατήσει. Θα είναι δύσκολο να τα πωλήσει; Πώς βλέπετε το θέμα και ειδικά αν οι πωλήσεις θα ενισχύσουν την επικερδότητα ή θα δημιουργήσουν ζημιές; Όπως έχω ήδη αναφέρει, η Τράπεζα συγκεντρώνει στον ισολογισμό της ακίνητα που προκύπτουν κυρίως από συναινετικές ανταλλαγές ακινήτων με χρέος.

Για τον πελάτη αυτό αποτελεί ανακούφιση, εφόσον μέσω της μείωσης του χρέους το νοικοκυριό ή η επιχείρηση επανέρχεται στη βιωσιμότητα και τελικά στην ομαλότητα. Η Τράπεζα επωφελείται από την αναζωογόνηση της οικονομίας και από τη μείωση των απαιτούμενων εποπτικών κεφαλαίων σύμφωνα με τους κανονισμούς της ΕΚΤ. Στην Τράπεζα, λειτουργούμε, όπως αναφέρετε, εντός ενός κανονιστικού πλαισίου, στο οποίο, ως τραπεζικός τομέας, προσπαθούμε να εισαγάγουμε μεγαλύτερη ευελιξία προς όφελος όλων των παραγωγικών τομέων της οικονομίας.

Υπάρχουν όμως και πολλές ιδιαιτερότητες που απορρέουν από τη διαχείριση των ακινήτων και τον δυνητικό επηρεασμό της αγοράς από τις κινήσεις μας. Επειδή, όμως, ως Τράπεζα δεν διαθέτουμε εξειδικευμένες γνώσεις στο αντικείμενο των ακινήτων, έχουμε δημιουργήσει ξεχωριστό τμήμα διαχείρισης ακινήτων, σε συνεργασία με εμπειρογνώμονες συμβούλους. Ήδη έχουμε καταρτίσει σχέδια δράσης για τη διάθεση των ακινήτων ανά είδος και οι πρώτες ενδείξεις από τις πωλήσεις είναι πολύ ενθαρρυντικές. Δεν έχουμε ως στόχο να πλημμυρίσουμε την αγορά με ακίνητα, εφόσον κάτι τέτοιο θα αποβεί ζημιογόνο για τη κτηματαγορά και για εμάς. Μέσα σε λογικά χρονικά πλαίσια, και λαμβάνοντας υπόψη την ανάκαμψη της οικονομίας και την εξωτερική ζήτηση, ευελπιστούμε ότι θα είμαστε σε θέση να διαθέσουμε τα εν λόγω ακίνητα στις τιμές της αγοράς.

 

http://www.philenews.com